Agosto marca o início de uma nova etapa prática da reforma tributária sobre o consumo. A partir deste mês, empresas que já utilizam a Nota Fiscal Eletrônica (NF-e, modelo 55) e a Nota Fiscal de Consumidor Eletrônica (NFC-e, modelo 65) passam a adaptar seus documentos fiscais para o destaque do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), os dois novos tributos que serão implementados gradualmente até 2033.
A mudança representa um dos primeiros passos concretos para empresas e contribuintes se prepararem para a transição do atual sistema de tributação para o novo modelo. Embora a substituição de PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS não ocorra de uma só vez, o período de adaptação já começou e exigirá mudanças nos sistemas, nos processos internos e na emissão dos documentos fiscais.
“Agora em agosto vai ser obrigatório o destaque do IBS e CBS nas notas fiscais”, explica o advogado Thiago Santana, tributarista do Barroso Advogados Associados. Segundo ele, esta é a primeira alteração prática que alcança grande parte das empresas neste novo calendário de implantação.
A primeira obrigação entrou em vigor em 3 de agosto de 2026, alcançando empresas que utilizam NF-e, modelo 55, e NFC-e, modelo 65, documentos utilizados principalmente em operações com mercadorias.
Neste primeiro momento, o destaque do IBS e da CBS nos documentos fiscais faz parte do processo de preparação para o novo sistema. A medida permite que empresas adaptem seus softwares, processos e equipes antes que a nova estrutura tributária esteja plenamente implantada.
O cronograma foi estabelecido pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, publicado em 31 de julho, que definiu diferentes datas para a adoção dos novos leiautes e obrigações fiscais conforme o tipo de operação e o segmento econômico.
A lógica é de uma transição gradual. O sistema atual continuará coexistindo com o novo modelo durante os próximos anos, enquanto empresas e administrações tributárias ajustam seus sistemas e as novas regras passam a ser efetivamente incorporadas à rotina fiscal.
Nova fase
Para o mercado imobiliário, uma etapa especialmente importante do cronograma está prevista para o fim de 2026. É quando operações que envolvem locação de imóveis, cessão onerosa, arrendamento e compra e venda de imóveis passarão a seguir regras específicas de documentação fiscal, com a utilização da NF-e ABI, modelo 77.
Também entram nesse processo as cobranças de taxas condominiais e outras receitas dos condomínios edilícios, ampliando o alcance da adaptação para atividades diretamente relacionadas à administração e à exploração de imóveis.
A mudança merece atenção justamente porque envolve operações que não estavam contempladas nas primeiras etapas de adequação documental. Para empresas do setor, administradoras, condomínios e demais profissionais envolvidos nessas atividades, o período entre agosto e o fim do ano será importante para a revisão dos procedimentos e a preparação dos sistemas.
A reforma tributária prevê uma implantação progressiva do novo modelo. O IBS e a CBS substituirão gradualmente tributos que hoje incidem sobre o consumo, mas a mudança acontecerá em etapas.
Na prática, isso significa que empresas precisarão conviver durante alguns anos com regras antigas e novas simultaneamente. A transição foi desenhada justamente para permitir a adaptação tecnológica, operacional e fiscal dos contribuintes e dos órgãos de arrecadação.
Para o setor imobiliário, o principal alerta neste momento é o planejamento. A chegada das novas obrigações não deve ser tratada apenas como uma mudança na emissão das notas fiscais, mas como uma adequação que pode exigir revisão de contratos, sistemas, processos administrativos e rotinas contábeis.
Com agosto dando início a essa nova fase, empresas e profissionais têm pela frente um período de preparação antes que as mudanças alcancem, de forma mais direta, as operações imobiliárias no fim do ano.
