A quebra de contratos faz parte da realidade do mercado imobiliário e, embora não seja o desfecho esperado em uma negociação, tem se tornado cada vez mais frequente. Seja na compra e venda de imóveis ou nos contratos de locação, a rescisão antecipada pode gerar prejuízos financeiros e disputas entre as partes, reforçando a importância de um planejamento adequado antes da assinatura do contrato.
De acordo com Henrique Carvalho, corretor de imóveis, conselheiro e diretor-secretário do Creci Sergipe, os casos são mais comuns nas locações, onde as mudanças na vida dos inquilinos costumam impactar diretamente a permanência no imóvel.
“Os contratos de aluguel são os que apresentam maior índice de rescisão antecipada, principalmente por fatores que fogem ao planejamento inicial, como transferência de trabalho, dificuldades financeiras, aquisição da casa própria ou mudanças na composição familiar”, explica.
Segundo ele, na maioria das situações é o locatário quem solicita o encerramento antecipado do contrato. Já o locador possui limitações previstas na Lei do Inquilinato e só pode romper o vínculo nas hipóteses estabelecidas pela legislação.
Na compra e venda de imóveis, as desistências também acontecem, mas geralmente estão relacionadas a fatores diferentes. Entre as principais causas estão a negativa de financiamento pelos bancos, problemas na documentação do imóvel, divergências surgidas durante a negociação e alterações na condição financeira dos compradores.
Apesar de cada situação possuir características próprias, Henrique Carvalho destaca que os direitos e deveres das partes dependem tanto das cláusulas contratuais quanto da legislação vigente. “Em regra, quem descumpre o contrato pode responder pelas penalidades previstas, sempre observando os princípios da boa-fé e do contraditório”, afirma.
A multa por rescisão antecipada, por exemplo, somente pode ser aplicada quando houver previsão contratual. Ainda assim, dependendo das circunstâncias, da legislação aplicável ou de eventual acordo entre as partes, seu valor pode ser reduzido ou até mesmo afastado por decisão judicial.
Um dos erros mais frequentes, segundo o especialista, acontece antes mesmo da concretização do negócio: muitas pessoas assinam contratos sem analisar cuidadosamente todas as cláusulas.
Além da leitura atenta do documento, ele recomenda verificar a documentação do imóvel, esclarecer todas as dúvidas antes da assinatura e compreender aspectos como prazos, multas e demais obrigações previstas no contrato.
“O contrato não deve ser visto apenas como um documento jurídico, mas como um instrumento de segurança e equilíbrio para todas as partes”, ressalta.
Conciliação
Embora a quebra contratual possa resultar em ações judiciais, a conciliação ainda é considerada o caminho mais eficiente para solucionar conflitos.
Segundo Henrique Carvalho, o diálogo entre compradores, vendedores, locadores e locatários, acompanhado por corretores de imóveis e, quando necessário, por assessoria jurídica, costuma proporcionar soluções mais rápidas, econômicas e satisfatórias para todos os envolvidos.
Nesse processo, o corretor de imóveis desempenha papel importante não apenas durante a negociação, mas também na prevenção de conflitos, orientando as partes sobre seus direitos e deveres e auxiliando na busca por soluções consensuais.
Na avaliação do diretor-secretário do Creci Sergipe, o aumento das rescisões contratuais observado nos últimos anos acompanha as oscilações da economia, as mudanças no mercado de crédito e as transformações no perfil das famílias brasileiras.
Diante desse cenário, ele reforça que informação, planejamento e acompanhamento profissional continuam sendo as principais ferramentas para reduzir riscos e garantir maior segurança nas negociações imobiliárias.
“A transparência durante todo o processo e a orientação de um corretor de imóveis habilitado fortalecem a confiança entre as partes e ajudam a evitar problemas futuros”, conclui.
