O mercado imobiliário sergipano vive um momento de expansão, especialmente nas áreas litorâneas de Aracaju e da Região Metropolitana, ao mesmo tempo em que o debate sobre infraestrutura, mobilidade, meio ambiente e qualidade urbana ganha cada vez mais urgência. É nesse ponto de encontro entre desenvolvimento econômico e planejamento que o arquiteto e urbanista Ricardo Soares Mascarello, conselheiro federal por Sergipe do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR), coloca uma questão central: que cidade estamos construindo para as próximas décadas?
Com 30 anos de atuação na arquitetura e no urbanismo e participação no debate nacional sobre cidades, Mascarello esteve em Fortaleza, entre 11 e 14 de agosto, representando o CAU/BR no Congresso Brasileiro de Arquitetos, organizado pelo Instituto de Arquitetos do Brasil. Sob o tema “(IN)SUSTENTÁVEIS modos de viver”, o encontro reuniu discussões sobre planejamento urbano, mudanças climáticas, direito à moradia, preservação ambiental e os novos caminhos para a construção das cidades brasileiras.
A discussão ganha contornos ainda mais relevantes em Sergipe diante da velocidade com que novas áreas vêm sendo incorporadas ao mercado imobiliário. Zona de Expansão de Aracaju, Barra dos Coqueiros e outros pontos do litoral aparecem entre os principais vetores de valorização, impulsionados pela proximidade com o mar e pela busca por qualidade de vida. Para Mascarello, entretanto, a valorização imobiliária não pode ser dissociada da capacidade de cada território de absorver novos moradores, empreendimentos e fluxos sem comprometer seus recursos naturais e a infraestrutura urbana.
Na avaliação do arquiteto, Aracaju e sua Região Metropolitana enfrentam um momento decisivo. A ausência de um Plano Diretor atualizado, a expansão sobre áreas ambientalmente sensíveis, a deficiência de infraestrutura em regiões de crescimento e a necessidade de ampliar espaços públicos e equipamentos urbanos formam, segundo ele, um conjunto de desafios que precisa ser enfrentado antes que a expansão imobiliária produza consequências difíceis de reverter.
A entrevista também lança luz sobre uma questão estratégica para o próprio setor: o mercado imobiliário pode deixar de ser apenas vetor de ocupação e passar a atuar como agente de qualificação urbana? Para Mascarello, sim. A reocupação de áreas já urbanizadas, a revitalização de regiões subutilizadas, a criação de corredores verdes, o uso de instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e a aproximação entre poder público, empresários, comunidades e pesquisadores podem abrir espaço para um modelo em que valorização imobiliária e interesse coletivo caminhem juntos.
Ao defender que o planejamento deve anteceder a ocupação, o arquiteto chama atenção para a necessidade de repensar também conceitos como verticalização, adensamento e expansão territorial. Não se trata, segundo sua visão, de estabelecer uma fórmula única para o crescimento, mas de compreender a capacidade de cada região e adequar o potencial construtivo à infraestrutura, às características ambientais e à dinâmica social existente.
Em um cenário de mudanças climáticas, erosão costeira, eventos extremos e crescente pressão sobre os territórios urbanos, a discussão deixa de ser apenas sobre onde construir e passa a envolver como construir, quanto construir e que cidade essa construção ajudará a produzir. Para Mascarello, Sergipe ainda tem a possibilidade de escolher entre um crescimento orientado pelo planejamento ou uma expansão conduzida pela especulação e posteriormente confrontada com os custos ambientais e urbanos.
Nesta entrevista, ele analisa os vetores de valorização do mercado imobiliário sergipano, os riscos e oportunidades da expansão de Aracaju e da Região Metropolitana, o futuro da Zona de Expansão e da Barra dos Coqueiros, a necessidade de atualização do Plano Diretor, os limites da verticalização e as possibilidades de transformar áreas degradadas ou subutilizadas em novos polos de desenvolvimento. Mais do que discutir o mercado de imóveis, a conversa coloca em pauta o próprio modelo de cidade que Sergipe pretende construir para 2050.
O senhor está participando do Congresso Brasileiro de Cidades Sustentáveis, em Fortaleza. Qual o principal objetivo do evento e quais temas estão sendo discutidos?
Ricardo Mascarello – Estou participando como representante do CAU/BR, como coordenador da Câmara de Meio Ambiente e Extremos Climáticos, no Congresso Brasileiro de Arquitetos – CBA, em Fortaleza, de 11 a 14 de agosto de 2026, organizado pelo Instituto de Arquitetos do Brasil. O tema deste ano é “(IN)SUSTENTÁVEIS modos de viver”. O Congresso tem o objetivo maior de discutir um futuro mais sustentável para as cidades brasileiras.
O Congresso se fundamenta na construção de um futuro, aliando os sustentáveis modos de projetar, os sustentáveis modos de educar e os sustentáveis modos de construir. Palestras e discussões que giram em torno das políticas urbanas e ambientais, evidenciando o crescimento das cidades brasileiras e suas atuais conjunturas insustentáveis. Destaque para a resiliência urbana no contexto das mudanças climáticas, o papel do Estado na garantia do direito à moradia digna e na promoção da saúde e da cidadania, e da construção futura que integre as preexistências naturais e culturais na necessidade de aliar novas construções com a preservação ambiental. São discussões e experiências nacionais que constroem caminhos e perspectivas para as cidades do futuro e a equidade entre uso e ocupação do solo e meio ambiente natural.
A conferência de encerramento será ministrada pelo arquiteto africano Francis Kéré, ganhador do Prêmio Pritzker, com o tema “Building, Nourished by Place and People” (“Construindo, nutrido pelo lugar e pelas pessoas”). Ao pensarmos justamente neste caminho de construirmos nutridos pelo lugar e pelas pessoas, estaremos conectando sociedade, cultura e meio ambiente de forma integrada e sustentável, na medida em que respeitaremos as culturas locais preexistentes, os distintos biomas brasileiros e os ecossistemas naturais de cada parte de nosso planeta. Integrar de forma holística as preexistências naturais e culturais nos levará a uma relação mais harmônica e saudável com o meio ambiente e a sociedade.
O que seria, no cenário atual, uma cidade sustentável? Podemos dizer que temos alguma(s) em Sergipe?
Ricardo Mascarello – O cenário atual em que nos encontramos é extremamente alarmante! Temos visto desastres ambientais de diversas magnitudes, evidenciados em nossas cidades pelas enchentes, deslizamentos, calor extremo e grandes vendavais. Em Sergipe, já temos percebido o aumento das temperaturas e o avanço do oceano através da erosão costeira no litoral sul de Sergipe, a exemplo das praias do Saco, Abaís e Caueira.
Uma cidade sustentável seria aquela que adequa sua ocupação e construções ao ambiente natural, conservando, principalmente, suas preexistências do verde, das águas e do seu ecossistema natural. Alia e integra a transição ecológica através de soluções para o destino e tratamento de seus resíduos, logística reversa, diminuição da emissão de carbono dos combustíveis fósseis, distribui a ocupação da cidade para evitar grandes deslocamentos, possibilita a geração de emprego e renda relativa à sustentabilidade econômica, desempenha um foco na economia circular e conserva os seus bens patrimoniais culturais e ambientais para as futuras gerações. Trata-se de um deslocamento para uma vida mais saudável, em harmonia com os ciclos naturais do planeta.
O arcabouço de uma cidade sustentável envolve vários aspectos e desafios e, dentro da realidade brasileira, temos poucas cidades que podemos destacar como exemplo de cidade sustentável. Infelizmente, em Sergipe, são exíguas as ações nos 75 municípios que possam dar o mínimo de sustentação para uma cidade sustentável. Podemos destacar a evidência deste descaminho, enfatizando a ausência de planejamento urbano e ambiental nos municípios sergipanos.
Quais são hoje os principais desafios para construir cidades que consigam crescer economicamente sem comprometer a qualidade de vida e o meio ambiente?
Ricardo Mascarello – O maior desafio da sociedade e da política é vencer os interesses econômicos do capital. Os interesses econômicos e da especulação imobiliária têm sido o principal vilão que não permite que nossas cidades cresçam sem comprometer o meio ambiente e a futura qualidade de vida. A supremacia destes interesses tem nos afastado de um crescimento coerente com a preservação ambiental e a qualidade do ambiente onde vivemos.
Para o enfrentamento deste desafio, é premente que o planejamento urbano anteceda os interesses econômicos. Para a inversão desta lógica predatória, primeiramente é necessário que cada gestão municipal exerça o seu papel de executivo, desenvolvendo efetivamente um planejamento urbano, rural e ambiental para todo o seu território, visando ao zoneamento de áreas a serem protegidas ambientalmente e áreas compatíveis para o uso e ocupação do solo e das futuras construções. O respeito a este zoneamento, com rigor fiscalizatório, poderá abrir caminhos para um desenvolvimento mais sustentável e coerente com o meio natural. Pensamos e entendemos que, com uma lógica que adeque novas construções, preservando áreas sensíveis e suscetíveis à degradação ambiental, conseguiremos crescer e alcançar a sustentabilidade econômica sem comprometer a qualidade de vida. Construções ecológicas, corredores verdes, áreas protegidas e saneamento básico deverão ser as premissas para o futuro das cidades.
Outro aspecto relevante para se buscar a sustentabilidade econômica é a nova visão da economia circular, em que a produção e o consumo são baseados na reutilização, reparação e reciclagem de materiais, eliminando, assim, o desperdício e o desgaste ambiental. Esta visão se relaciona tanto para os bens de consumo diários como, por exemplo, para a moradia e mobilidade. Uma lógica que se exemplifica em aproveitar as construções existentes para moradias, ao invés de construir novas, evitar desperdícios de consumo e aproveitar ao máximo, sem necessariamente ter que criar sempre o novo e descartar o antigo.
Trazendo essa discussão para Sergipe: como o senhor avalia o atual processo de expansão urbana de Aracaju e da Região Metropolitana? O crescimento está acontecendo de forma planejada?
Ricardo Mascarello – Sendo claro e objetivo, o processo de expansão tanto de Aracaju quanto da Região Metropolitana está acontecendo de forma aleatória, predatória e sem o mínimo planejamento. As evidências são várias e, dentre elas, podemos destacar a falta de um novo Plano Diretor para Aracaju, a expansão e ocupação predatória da Zona de Expansão em Aracaju, os avanços imobiliários no município da Barra dos Coqueiros, a ausência de planos e projetos para a habitação de interesse social e a falta de qualificação e infraestrutura nas áreas mais pobres e carentes da Região Metropolitana. Além da falta de planejamento e ordenamento do uso e ocupação do solo, temos visto licenciamentos ambientais facilitados de novos empreendimentos em áreas de vulnerabilidade ambiental, aliados à falta de mitigação de seus impactos.
Em Aracaju, temos vivenciado um antigo e arcaico Plano Diretor que desconsidera as peculiaridades de cada região da cidade, condomínios avançando com aterramento de manguezais e lagoas, além de vários alvarás de construção em locais sem infraestrutura. Na Barra dos Coqueiros, um Plano Diretor que permite a construção de condomínios com extensão desde a SE-100 Norte até o perímetro do mar, ocasionando sérios impactos no preamar, nos cordões litorâneos e na ausência de espaços públicos e sistema viário.
Temos duas situações distintas entre empreendimentos regulares formais e as ocupações irregulares informais. Nas duas realidades estamos em descaminhos alarmantes. Nos empreendimentos formais, a falta de planejamento do todo das cidades e as negligências ambientais; e, nas ocupações informais, a ausência de infraestrutura mínima. Se na cidade regular já temos sérios problemas, o que se dirá na cidade informal.
Importante citar que duas obras de infraestrutura de grande escala que estão sendo feitas vão ao desencontro da sustentabilidade ambiental. A obra de macrodrenagem da região sul de Aracaju, que possibilitará a ocupação massiva de novos empreendimentos, preocupa-se apenas com a drenagem das águas urbanas, em detrimento do tratamento do esgotamento sanitário, além da falta de planejamento do sistema viário, áreas públicas e equipamentos urbanos. Atrelando esta carência de visão de futuro, o que nos espera é um caos urbano e o comprometimento das águas do Rio Santa Maria e do estuário do Vaza-Barris.
As obras da Nova Ponte Aracaju/Barra direcionam para um avanço do crescimento urbano no litoral norte, comprometendo e gerando sérios prejuízos ambientais para a Barra dos Coqueiros, que afetarão sensivelmente todo o litoral norte, como o Pantanal de Pacatuba e as áreas de amortecimento da Reserva de Santa Isabel. Ou seja, obras para o crescimento urbano e especulação econômica são feitas antes das obras de infraestrutura básica. Uma visão que vai de encontro à conservação ambiental e da futura qualidade de vida.
A partir disto, evidenciamos uma clara e profunda falta de planejamento, ainda incentivada por obras que acelerarão um crescimento urbano sem infraestrutura e com sérios futuros danos ambientais para a Região Metropolitana. A pergunta que fica: qual o futuro que teremos? Se seguirmos neste caminho, teremos um ambiente hostil, rios poluídos, cidades alagadas e sem a perspectiva de qualidade de vida para as futuras gerações.
No que cabe ao Governo, destaque para a construção da nova ponte Aracaju/Barra, que aprofundará a ocupação do solo no litoral norte sem a mínima preocupação de infraestrutura urbana.
Ricardo Mascarello – Como falamos anteriormente, é uma temeridade construir uma nova ponte de conexão viária que intensificará a ocupação do litoral norte de Sergipe sem a devida previsão de planejamento urbano e ambiental e a infraestrutura necessária para absorver este crescimento que a ponte desencadeará.
Além da devastação ambiental que acontecerá no litoral norte, há destaque também para uma urbanização restrita a ambientes privados, sem a devida produção de espaço público. Uma morfologia urbana formada pela extensão de grandes condomínios privados cercados por muros, gerando um espaço urbano inóspito, inseguro e de péssima qualidade estética. Uma verdadeira cidade dos escondidos x os oprimidos.
Podemos citar também a pavimentação asfáltica que foi feita na SE-100 Norte pelo Governo do Estado, sem uma preocupação com a fragilidade ambiental e da magnitude do Pantanal nordestino de Pacatuba. Em 2009, durante o governo Déda, a proposta para a rodovia SE-100 Norte era constituída por uma Estrada Parque, com pavimentação permeável e detalhes que se integrariam paisagisticamente ao ambiente natural do Pantanal. Isto nos remete a um descuido conceitual com a magnitude ambiental preexistente daquela região, que fica junto à Rebio Federal de Santa Isabel. Uma ocupação sem o devido respeito ao ambiente natural.
A construção de uma nova ponte sem a devida estruturação e planejamento é de extrema irresponsabilidade e de grande temeridade relativa à destruição das belezas e riquezas naturais do Estado de Sergipe, sem contar que o próprio Rio Sergipe poderia ser potencializado para a mobilidade hidroviária e turismo náutico. Os recursos da Ponte Aracaju/Barra deveriam ser investidos na despoluição do Rio Sergipe.
Quais áreas de Aracaju e de Sergipe apresentam hoje maior potencial de valorização e desenvolvimento imobiliário? E o que explica essa ascensão?
Ricardo Mascarello – As principais áreas que apresentam potencial de valorização imobiliária são as de proximidade com o Oceano Atlântico, tanto no litoral sul quanto norte!
Em Aracaju, há um movimento migratório das famílias com maior poder aquisitivo acompanhado pelo mercado imobiliário. Notamos claramente que as moradias deste público ocorriam no entorno da Barão de Maruim, depois se deslocam para o bairro São José, que absorveu várias edificações modernistas; posteriormente, seguem para a 13 de Julho, Garcia e Jardins, em empreendimentos verticais, e agora chegam à região sul (Zona de Expansão), com a construção de vários condomínios fechados. Podemos dizer que o litoral sul de Aracaju e a Barra dos Coqueiros são as bolas da vez, exercendo um forte olhar pela especulação imobiliária e a implantação de novos empreendimentos. O que mais chama a atenção do ponto de vista ambiental é que são justamente estas áreas que não possuem infraestrutura urbana e que sofrerão uma sensível degradação ambiental.
Esta ascensão está alicerçada principalmente pela atratividade das praias e por serem áreas distantes das regiões mais pobres da cidade. Percebe-se que, em um futuro próximo, o litoral sul de Aracaju estará tomado por vários condomínios verticais que acarretarão engarrafamento no trânsito, sérios problemas de mobilidade urbana pela carência de sistema viário, alagamentos e a degradação do Rio Santa Maria e do entorno do estuário do Vaza-Barris.
Perceberemos, na próxima década, uma vertiginosa ocupação e adensamento populacional das áreas litorâneas, com expressiva perda da qualidade de vida e do rico ecossistema existente. Devemos chamar a atenção aqui para o forte movimento da migração de pessoas dos grandes centros do país buscando qualidade de vida em cidades menores. Este fator aquecerá mais ainda o mercado imobiliário de Sergipe, ao tempo que perderemos os atributos de qualidade que contemplamos, a exemplo da tranquilidade, do exuberante ecossistema marinho de cordões litorâneos, dunas e manguezais. Aos que pensam que isto será desenvolvimento, se enganam! Será a perda dos maiores atributos ambientais do Estado de Sergipe. Vale alertar que, se não colocarmos vontade e recursos para um planejamento urbano e ambiental sério, assistiremos a um desastre aos nossos olhos, desencadeado pela especulação imobiliária predatória e com o auxílio de nossos governantes coadjuvantes e passivos. A maior responsabilidade está nas mãos de nossos gestores.
Ao mesmo tempo, existem áreas degradadas ou subutilizadas que poderiam ser melhor aproveitadas pelo mercado imobiliário? Como transformar esses espaços sem provocar novos problemas urbanos?
Ricardo Mascarello – Tomando como exemplo o município de Aracaju, existem áreas com infraestrutura já existente que estão subutilizadas, a exemplo do Centro Histórico e seu entorno, Coroa do Meio, Atalaia e vários bairros da Zona Norte.
O Centro Histórico e seu entorno possuem infraestrutura e áreas e edificações ociosas. Nestas áreas deveriam ser propostas políticas urbanas de incentivo para a potencialização da utilização por atividades mistas de serviços, comércio e moradia. Já nas áreas da Zona Norte que possuem carência de infraestrutura, deveriam ser desenvolvidos incentivos construtivos e que seus desdobramentos fossem revertidos na implementação de infraestrutura e equipamentos urbanos. Incentivos de coeficientes construtivos, redução de IPTU como estratégia para atrair investimentos privados. Para que isto aconteça, seria necessário um plano regulador do Plano Diretor que reordenasse os coeficientes construtivos e que estes fossem aplicados com fiscalização e seriedade, priorizando o bem-estar público e social ao invés do poder econômico.
O cenário de trabalhar a potencialização de áreas subutilizadas passa por um rigoroso reconhecimento do território e pautado posteriormente por planejamento urbano. Com estas premissas, teríamos um caminho de potencializar as áreas subutilizadas, evitando, assim, problemas futuros. Planejar com responsabilidade e induzir para que o mercado imobiliário não produza livremente sem responsabilidade com a cidade. Costumo dizer que, para um novo ordenamento do planejamento urbano com responsabilidade, deveríamos criar uma teia entre líderes comunitários, empresários, gestão pública e o conhecimento científico.
O mercado imobiliário pode ser um agente de revitalização de áreas degradadas? Que tipo de ocupação seria capaz de gerar desenvolvimento econômico, habitação e qualidade urbana ao mesmo tempo?
Ricardo Mascarello – O mercado imobiliário pode ser, sim, um grande aliado para a revitalização de áreas degradadas. Entendemos que, ao invés de os empreendimentos feitos pelos empreendedores do mercado imobiliário seguirem a linha de projetos egoístas, isolados e fragmentados, poderiam criar “lugares” e constituir áreas mais atrativas e coletivas. Percebe-se claramente que os empreendimentos ofertados pelo mercado imobiliário se restringem apenas a duas tipologias: o condomínio horizontal de casas ou o condomínio vertical de apartamentos. Via de regra, sempre murados e de costas para a cidade, não agregando ou criando qualquer atrativo para a qualidade do espaço urbano coletivo. Por isto, os chamamos vulgarmente no planejamento urbano de empreendimentos egoístas, pois se fecham para dentro e esquecem a cidade. Lembrar que a futura ocupação da parcela sul de Aracaju será assim nos próximos anos e, muito além de registrarmos uma degradação ambiental, constituiremos uma cidade inóspita, feia e sem qualquer atratividade que possibilite qualidade de vida! Será mesmo que é isto que queremos?
Para viabilizar o mercado imobiliário como um agente de revitalização de áreas degradadas, é necessário um diálogo processual e contínuo entre gestão pública e o empresariado da construção civil. Pensar e planejar projetos que unam interesses privados e públicos, alinhando a oferta do mercado de imóveis para comercialização com as necessidades do espaço urbano público coletivo. Refiro-me aqui à gestão pública sentando à mesa com o empresariado e planejando projetos conjuntamente. Para isto, inclusive, já temos os instrumentos do Estatuto da Cidade, a exemplo da Outorga Onerosa e das Operações Urbanas Consorciadas, que possibilitam que a iniciativa privada desenvolva seus empreendimentos ao tempo que coloquem investimentos e recursos em melhorias urbanas para a cidade.
Esta dinâmica parece, em um primeiro momento, complexa, mas basta vontade política, pois afinal quem regulamenta a expansão urbana é o poder Executivo através do Plano Diretor. Um diálogo que coloque na balança e equilibre os interesses privados e os públicos. Desta forma, teríamos projetos e empreendimentos com mais verde, menos degradação ambiental, mais integração à cidade, mais qualidade da paisagem e do espaço urbano das cidades.
Até que ponto o crescimento imobiliário de Sergipe precisa estar condicionado à preservação ambiental? Onde está o equilíbrio entre desenvolvimento econômico e responsabilidade ambiental?
Ricardo Mascarello – Poderia dizer aqui: um ponto de equilíbrio! Não existe crescimento imobiliário sem impactos ambientais, mas certamente sabemos que estes podem ser minimizados, desde que estudos prévios sejam cumpridos e os projetos sejam adequados. Entendo que é possível um diálogo no tempo dos projetos, onde haja um equilíbrio da ocupação do solo em relação às futuras construções.
O que temos visto na realidade atual são empreendimentos com projetos preguiçosos, sempre com as mesmas características e uma certa acomodação das propostas imobiliárias. Também é muito evidente a pressão dos empreendedores quando da aprovação e licenciamento dos projetos e, em muitos casos, com insistência para burlar leis e um certo jeitinho brasileiro para quando do licenciamento.
É necessário um Plano Diretor bem elaborado que estabeleça as áreas de preservação ambiental, áreas intocáveis, relações construtivas de densidade habitacional e taxas de ocupação e permeabilidade do solo relacionadas a cada região da cidade para almejarmos um crescimento imobiliário com desenvolvimento econômico e responsabilidade ambiental. Será através de um plano regulador do Plano Diretor e das áreas de preservação gravadas no plano que alcançaremos este equilíbrio entre construir e conservar.
Outro ponto fundamental seria a exigência de doação de áreas verdes para o município de 15% em glebas a partir de 5 mil m². Hoje, o Plano Diretor de Aracaju permite que empreendimentos em glebas de até 40 mil m² não doem sequer nenhuma área para o município para a constituição de áreas verdes, praças ou mesmo para um equipamento público de educação ou saúde.
Se adequarmos os coeficientes construtivos de forma a cada realidade ambiental da cidade, alcançaremos crescimento populacional, desenvolvimento econômico com o equilíbrio ambiental.
O Plano Diretor é a principal ferramenta para organizar esse crescimento. Na avaliação do senhor, o que pode acontecer quando uma cidade cresce sem um Plano Diretor atualizado e conectado à realidade atual?
Ricardo Mascarello – Se elaborado com responsabilidade para o bem social de um município, o Plano Diretor é a lei maior que organiza, planeja e ordena a ocupação do solo com vistas à constituição de espaços com qualidade ambiental e espacial.
Uma cidade que cresce sem um Plano Diretor atualizado certamente estará em desconformidade com sua realidade contextual. O exemplo de Aracaju é muito claro quando temos um plano com diagnóstico feito em 1995 e aprovado em 2000.
Primeiramente, teremos um plano em desconformidade com novas leis que tenham surgido, conceitos contemporâneos, avanços tecnológicos e, principalmente, com os olhos nas mudanças climáticas.
Os resultados de uma cidade crescer tanto com um Plano Diretor desatualizado quanto com um Plano Diretor com problemas trarão várias consequências, como engarrafamentos, devastação ambiental, incompatibilidade de tipologias com as características e peculiaridades da cidade, relações espaciais desconexas e sem qualidade do espaço, falta de áreas verdes, praças e equipamentos urbanos. As premissas principais de um Plano Diretor são o embasamento da realidade atual da cidade e a construção, a partir daí, de um arcabouço filosófico e ideológico de qual cidade queremos para o futuro! Uma cidade sem um Plano Diretor atual e elaborado com bases sólidas para o bem comum do município estará sem rumo e puramente nas mãos da especulação imobiliária, que produz uma cidade fragmentada e sem planejamento. Poderia dizer, quase uma cidade sem lei.
E, no caso de Aracaju, quais aspectos deveriam receber maior atenção em uma atualização do planejamento urbano para acompanhar as novas demandas da cidade e do mercado imobiliário?
Ricardo Mascarello – Primeiramente, deveria ser feito um rigoroso e qualificado diagnóstico espacial, social e ambiental da cidade. A partir daí, elaborados os mapas das áreas de interesse especial, como interesse social, ambiental, cultural, econômico, turístico, paisagístico e demais peculiaridades relevantes da cidade. Elaboração de um novo macrozoneamento que considere as morfologias preexistentes, a capacidade de infraestrutura e as peculiaridades sociais, culturais e ambientais das distintas regiões da cidade. Fundamentada nestas premissas e leituras prévias, constituir um plano regulador com coeficientes construtivos e taxas de ocupação coerentes com as distintas zonas e regiões da cidade.
Os principais aspectos a serem levados em consideração são as morfologias existentes, a oferta de infraestruturas (saneamento e sistema viário), a vida local de cada bairro e o respeito às características ambientais. Adequar as futuras construções às relações sociais, ambientais e infraestruturais existentes. Desta forma, teríamos uma perspectiva de equilibrar o crescimento urbano com qualidade espacial e ambiental.
Outros aspectos pontuais seriam, por exemplo, gravarmos um parque ecológico de grande escala na centralidade da antiga Zona de Expansão, desapropriando áreas privadas e configurando ali um pulmão verde, com a manutenção do ecossistema existente, que acolheria a fauna e flora, assim como as águas e o desfrute de lazer para a população. Neste mesmo caminho, criar incentivos diversos, como a criação de corredores verdes, incentivo ao plantio de árvores, adensamento em áreas com infraestrutura, a exemplo do Centro Histórico e seu entorno. Além disto, exercer um profundo olhar pela cidade e alicerçar projetos de requalificação urbana e de moradia nas áreas mais vulneráveis e pobres da cidade.
Verticalização, adensamento urbano e ocupação de novas áreas estão entre os temas mais discutidos quando se fala em crescimento das cidades. Esses processos são necessariamente negativos para a qualidade de vida ou podem ser planejados de maneira sustentável?
Ricardo Mascarello – Em cada caso, uma solução! No mundo inteiro existem vários tipos de cidades com suas distintas características, inserções ambientais e morfologias. Na história das cidades, percebemos várias formas e conceitos na origem das cidades e suas relações culturais e ambientais. Ou seja, não temos uma fórmula perfeita, mas podemos tirar várias conclusões pelos milênios que conhecemos na evolução e origem das cidades.
Se pegarmos Nova York como exemplo, é uma cidade extremamente adensada e verticalizada, porém com infraestrutura para sustentar o seu adensamento. Já Copenhague possui um adensamento mais rarefeito e de pouca verticalização. Ambas são cidades que possuem atenção ao planejamento e rigorosos planos de regulação do espaço e crescimento.
Verticalização, adensamento urbano e ocupação de novas áreas são requisitos que devem ser analisados caso a caso. Em uma cidade como Aracaju, na situação em que se encontra, é importante destacar o seguinte: a maior concentração de adensamento está ligada à otimização de infraestrutura e deslocamento. Verticalização é uma consequência de se aproveitar ao máximo o potencial construtivo de um terreno para se adensar mais. Em regiões da cidade onde temos a oferta de infraestrutura e sistema viário, entendemos que a verticalização é coerente, e já em áreas desprovidas destes requisitos o adensamento causará o caos. Já na ocupação de novas áreas, são necessários um planejamento prévio e a estruturação da oferta de infraestrutura anterior ao adensamento.
Tomando como referência o caso de Aracaju, entendemos que existem áreas com infraestrutura, a exemplo do Centro Histórico e seu entorno, Jardins, Garcia, Farolândia e Atalaia, que, por suas morfologias atuais em transição, poderiam perfeitamente comportar a verticalização, adequando sempre o seu adensamento populacional à oferta de infraestrutura. Referente à ocupação de novas áreas, é necessária uma atenção redobrada. Apesar de Aracaju ter ainda muitos imóveis e terrenos ociosos na Zona Urbana, a Zona de Expansão Urbana está em um processo de ocupação por condomínios horizontais e na vista da verticalização futura. Especificamente nesta região, é imprescindível destacar a ausência de infraestrutura, a imensa fragilidade ambiental aliada à exuberância de seu ecossistema e, principalmente, por estarmos vivendo o momento dos Extremos Climáticos. Esta parcela da cidade merece ser tratada de forma diferenciada e com grande responsabilidade de nossos gestores.
Fica claro aqui que cada região de Aracaju merece um olhar específico e peculiar quanto ao planejamento urbano e futuro adensamento com verticalização ou não. Se quisermos ter uma cidade com qualidade de vida para as próximas gerações, teremos que ter uma visão ecológica dos ciclos naturais do planeta, pois, sem este olhar, em duas décadas corremos o risco de termos a Croa do Goré, no estuário do Rio Vaza-Barris, completamente poluída.
Ocupar novas áreas, prever novos adensamentos e verticalizar estará sempre embasado por estudos prévios e ordenados pelo plano regulador do Plano Diretor. Se quisermos salvar Aracaju para 2050, a mudança precisa ser agora!
Como o mercado imobiliário pode participar da construção de uma cidade mais sustentável — seja por meio de novos empreendimentos, reaproveitamento de áreas já urbanizadas, mobilidade, eficiência energética ou preservação de áreas verdes?
Ricardo Mascarello – O mercado imobiliário tem toda a supremacia e poder para participar da construção de uma cidade mais sustentável. As relações econômicas e políticas de um município sempre transitam por interesses particulares. Para desencadearmos a participação do mercado imobiliário no sentido de cidades mais justas e sustentáveis, o poder público deverá ter a coragem para imprimir um diálogo com o empresariado e buscar uma linha tênue de princípios e propostas, aliando indústria da construção civil e qualidade das cidades. Algo difícil, desafiador e quase utópico, mas será o único caminho.
Diálogo e construção conjunta para o bem comum da cidade. Exemplo disto ocorreu na cidade de Medellín no final dos anos 90, quando os filhos da classe média estavam morrendo nas esquinas pela violência do narcotráfico. Ali se configurou uma tríade formada por empresários, líderes comunitários e pesquisadores para assumir uma nova gestão municipal com vistas a sanar o problema. Precisou a cidade chegar a um caos para que esta união acontecesse.
Eu, como arquiteto e urbanista, fico com extrema tristeza ao ver Aracaju desprovida de planejamento urbano e tratando o meio ambiente como se fosse um inimigo do progresso e desenvolvimento econômico. Se pegarmos o exemplo chinês, iremos perceber que os avanços tecnológicos, o crescimento das cidades e a intensa verticalização estão sempre embasados por soluções que privilegiam a natureza. Este novo urbanismo chinês vem privilegiando as infraestruturas verdes e azuis e deixando de lado a infraestrutura cinza do concreto.
Existe hoje, em Sergipe, uma oportunidade de conciliar valorização imobiliária, recuperação de áreas degradadas e sustentabilidade? Onde você enxerga os maiores potenciais?
Ricardo Mascarello – Mesmo que tardia, existe, sim, a oportunidade de conciliar valorização imobiliária com recuperação de áreas degradadas e conservação ambiental das novas áreas a serem ocupadas.
Na cidade já construída, é fundamental potencializar áreas verdes pontuais e corredores verdes contínuos na cidade, a exemplo de Paris e Medellín. Estes corredores verdes potencializariam melhor conforto ambiental e qualidade para as novas construções. Na ocupação futura da Zona de Expansão, um plano de regulação dos coeficientes construtivos, aliando grandes áreas verdes ainda existentes e a criação de um grande parque ecológico no epicentro do território, com extensão para o mar e para o Rio Santa Maria, preservando lagoas, cordões litorâneos, dunas e manguezais. Sugestão de uma grande agrofloresta com agricultura urbana junto ao Morro do Avião, nas bordas do bairro Santa Maria, gerando um pulmão verde, produção de alimentos, sustentabilidade econômica para as famílias na extrema pobreza, configurando um extenso parque agroflorestal com exuberância paisagística e sustentabilidade. Foco processual e contínuo na melhoria das águas dos Rios Poxim e Sergipe, utilizando-se de técnicas ecológicas e contemporâneas com vegetação e algas baseadas nos conceitos do arquiteto chinês Kongjian Yu.
Para finalizar: se Sergipe quiser ter um mercado imobiliário cada vez mais forte nas próximas décadas, qual é a principal decisão que precisa ser tomada hoje no planejamento das nossas cidades?
Ricardo Mascarello – Em meus últimos seis anos, tenho viajado por todo o Brasil como Conselheiro Federal e sempre escutado! João Pessoa e Aracaju são as duas capitais do Nordeste que ainda possuem qualidade de vida por seus atributos ambientais e escala urbana. Os últimos comentários sobre João Pessoa é que o mercado se tornou predatório e a cidade vem perdendo sensivelmente a qualidade de vida. Esgotamento sanitário sem tratamento, engarrafamento no trânsito e severas consequências desencadeadas por um mercado desenfreado e sem escrúpulos. Certamente este será o futuro caminho de Aracaju para as próximas duas décadas.
Fica aqui a reflexão! É isto que queremos para a nossa bela e linda Aracaju? A principal e única decisão que precisa ser tomada para o planejamento de nossas cidades é aliar crescimento com desenvolvimento! Interrelacionar construção e conservação! Construir através de soluções baseadas na natureza! Para que isto aconteça, existem dois caminhos: ou esperamos o caos dos desastres ambientais e a impregnada degradação, ou consolidamos um pacto social e ambiental para o futuro e ao bem comum de nossas cidades.
